武汉链家网二手房成交分析

前言

本文将对武汉市的二手房成交数据进行深入分析，以期提供对市场趋势和特点的直观理解。

目录

1、数据准备

2、开始分析

3、总结

1、数据准备

数据收集采用R语言从链家武汉网上抓取。经过对网站结构的探索，发现链家网通过分页显示全部二手房成交数据。我们首先发现，链家网显示的房源总数为14296套，按每页30条计算，理论上最多可显示400页数据。然而，实际操作中发现，链家网对数据展示进行了限制，只允许展示前100页内容，这使得原始抓取数据量远远低于实际数量。因此，我们采取按区域分页抓取的策略，将10个区域的成交数据汇总，以获得更全面的信息。

2、开始分析

分析工具选用Tableau，以住宅成交情况为主线进行深入研究。

2.1、成交房源中主流户型分析

3室2厅与2室2厅户型占成交房源的近50%，是市场主流选择。

2.2、成交周期分析

数据表明，大部分房源在30天内成交，成交周期随时间延长而递减。约44.64%的房源成交周期超过30天，且超过50%的房源成交时间在一个月内。

2.3、时间趋势分析

每年3月份是二手房成交旺季，金三银四、金九银十的市场规律在此数据中得到体现。16年与17年1-7月数据趋势一致，17年前7个月成交量环比增长20%-30%。然而，从8月开始，二手房成交量出现下滑，9月通常为旺季，但成交量仅达到去年的6成左右。

2.4、挂牌价与成交价关系分析

挂牌价与成交价之间存在议价空间，尤其在1月份及12月份，平均议价空间较大。16年平均来看，挂牌价与实际成交价差距在4.9万元左右，推测可能与冬季及年末市场供需情况有关。

2.5、朝向分析

朝南或南北向的房源更受欢迎。

2.6、装修分析

简装房源平均面积93平方米，可能用于出租；100平方米左右的精装房源是主流选择；毛坯房源平均面积达到112平方米。

2.7、小区成交均价分析

均价最高的小区为洞庭苑，成交两套，但因成交套数较少，数据参考价值有限。筛选出30套以上成交的小区，发现成交活跃区集中在3万以下的楼盘，如融侨华府及水岸星城等。

总结

1、3室2厅与2室2厅户型是武汉二手房市场的主流选择，占比接近50%。

2、武汉二手房成交周期多在30天内完成，约50%的房源在一个月内成交。

3、金三银四、金九银十是市场成交高峰期，17年7月后成交量出现下滑，9月旺季成交量仅为去年的6成。

4、12月、1月的议价空间较大，可能与市场供需情况有关。

5、南或南北向的房源成交更为活跃。

6、从平均面积与装修情况来看，100平方米左右的精装房源是主流；简装房源平均面积94平方米，毛坯房源平均面积113平方米。

7、成交活跃的小区多集中于3万以下的楼盘，如融侨华府及水岸星城等地段较好的大型社区。

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