预告登记与商品房预售登记备案是两种不同的制度。预告登记是《民法典》规定的民事制度，旨在保障债权人将来实现物权，如预购商品房，预购人在所有权转移登记后可取得所有权。而预售登记备案则是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度，对预购人具有保护功能，助于加强房地产市场的监管，维护其健康发展。
在操作上，预告登记需基于双方约定，未经同意不得强制进行，通常需双方共同申请，除非有特殊约定。相反，商品房预售登记备案是针对房地产开发企业的强制性制度，开发商必须执行，无需额外约定。预告登记的适用范围更广泛，适用于房屋买卖、抵押及建设用地使用权转让等，而预售登记备案仅适用于商品房预售。
登记主体方面，预告登记由唯一的房屋登记机构执行，而商品房预售登记备案的主体管理机构则赋予当地人民政府，可以是建设行政主管部门、房地产管理部门或委托给房屋登记机构，灵活性较大。
综上所述，预告登记与预售登记备案在法律性质、功能、操作、适用范围以及登记主体上存在显著差异。理解这些区别有助于在房地产交易中做出正确的选择和决策。
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回答时间：2025-01-10 10:16
