企业收到房屋预收款发票和正式发票,以哪个计税

摘要按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴*。我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴*的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具*的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具*；而预缴*时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开*。因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具*。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供*，在此背景下，房地产企业如何向客户开具*出现了不同的做法：1.允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具*普通*，在开具*普通*时暂选择“零税率”开票，在*备注栏单独备注“预收款”。（山东、湖北、黑龙江、江苏等）2.房企向购房者开具*普通*，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的*普通*予以冲红，同时开具全额**，按照相关适用税率或征收率补征税款。（河南等）3.有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取**。（新疆、江西等）国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定：……（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，*税率栏应填写“不征税”，不得开具*专用*。……按照上咨询记录 · 回答于2021-12-07企业收到房屋预收款*和正式*,以哪个计税按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴*。我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴*的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具*的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具*；而预缴*时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开*。因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具*。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供*，在此背景下，房地产企业如何向客户开具*出现了不同的做法：1.允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具*普通*，在开具*普通*时暂选择“零税率”开票，在*备注栏单独备注“预收款”。（山东、湖北、黑龙江、江苏等）2.房企向购房者开具*普通*，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的*普通*予以冲红，同时开具全额**，按照相关适用税率或征收率补征税款。（河南等）3.有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取**。（新疆、江西等）国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定：……（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，*税率栏应填写“不征税”，不得开具*专用*。……按照上企业收到房地产公司开具的预收款*，后在取得房产证前收到正式*；企业缴纳房产税的开始时间应为什么时间？销售自行开发的房地产项目预收款，根据53号公告开具了不征税*后，届时是否需要收回冲红呢？福建厦门国税《12366营改增热点问题（十四）》第3问：房地产开发企业销售自行开发房地产项目取得预收款，开具税率栏为“不征税”的*普通*。若后续再收到余款如何开具*？答：根据国家税务总局公告2016年第53号第九条第（十一）项的规定，升级后的《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码增加6“未发生销售行为的不征税项目”，其中下设有602“销售自行开发的房地产项目预收款”。上述情况中，企业收到预收款，已开具税率栏为“不征税”的*普通*，后续收到余款，应将原开具的*普通*收回红冲，再开具全额的*普通*或者*专用*。厦门国税认为房地产不征税*在收到余款时需要收回冲红，笔者并不认同。首先，从开具红字*的原因分析，并不包括此种情况。《国家税务总局关于红字**开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第47号）第一条规定了*一般纳税人开具红字专用*的范围，即开具*专用*后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合*作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，虽然在第三条谈及开具红字普通*时未涉及范围，但笔者认为二者范围是一致的，关于*红字*的其他文件大体也均采用此种体例。销售自行开发的房地产项目预收款开具不征税*并不属于销售退回、服务中止、销售折让，也非开票有误，不符合开具红字*的相关条件。其次，从税款征收的角度分析，不开具红字*也不影响税款征收。在开具不征税*时，纳税人必须按预征率预缴税款，在应税义务成就时开具全额*按相应的税率或征收率计税，预缴税款通过抵减实现，而非通过开具红字*冲减销售额。况且即使开具不征税的红字*本身就不影响应税销售额，从纳税申报和税款计算的角度分析也不影响税款的征收。最后，53号公告就是在考虑业务性质的基础上，为了方便购房者办理非税收业务的需求，增设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。允许开具不征税*，此种*往往在办理贷款等业务时使用，收回也较为不便。相反北京国税的回复倒简单明了很多：收到预收款时开具的本就是不征税的*，无需收回

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