二手房买卖合同在实际履行中，房屋的交付是一个突出的问题。配合买卖合同公证，您可以办提存公证，将房款提存公证处。这在法律上视为您已履行了交款义务，售房人可在此基础上按合同实施腾房、交房义务；若双方均按合同履行了自己的义务，则公证处会根据双方的指示将房款移交给售房人，否则仍可退还购房者；您可以在条款中约定：移交房款之日为入住之日，在公证员监督下完成交接手续。
二、怎样查询二手房产权状况
“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。
要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：
查验产权记录。包括：
1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。
第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被*查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
三、买二手房要缴纳哪些税费
1、 契税：（由市房屋产权监理处代收）凡属个人购买自用普通住宅，契税按成交价或指导价×1.5%收取；其他情况（如个人购买非年住宅或单位购买等）按3%收取；
2、 交易手续费：（由市房地产交易中心代收）成交价或指导价×0.5%；
3、转移登记费：（由市房屋产权监理处代收）成交价或指导价×0.5%；
四、二手房产权具有哪些特征
从产权的利益关系上看，包含上述的房屋产权形式在内的不完全产权具有如下特征：
1.权利主体具有相对性，产权*利有所*
在商品房、私房这样的完全产权住房买卖过程中，卖方的权利几乎不受*的*，可以向任何买家出售住房。不完全产权的房屋则不然，往往有居住年限*，还要求取得单位的同意。有的还对买家也有*，要求优先向国家房管部门、单位或者单位内同事出售，或者*为住房困难的中低收入家庭。
目前，福利性产权形式、有限产权形式的交易活动在*明令禁止之列。
2.权利客体具有相对性，房屋面积受到*
完全产权的住房面积是不受**的，*性住房则不同，不同地区的单位对不同级别的公务员、职工的住房面积有标准*。
3.所有权的内容具有相对性，权能有所*
完全产权住房的产权人对房屋的占有、使用、收益和处分等权利是排他的、绝对的，也拥有相对应部分的完全土地产权（使用权）。不完全产权的这些权能却是相对的、有限定的，不具备完全的土地产权。在占有权和使用权方面，一般只允许产权人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原则上不得利用拥有相对产权的住房取得收益，或者只允许在一定条件下取得部分收益。
一、如何测算二手房的房屋面积
测算面积的第一步是丈量面积。丈量面积不是难事，但也不像一般购房者所设想的那么简单，有一些技术方面的小要求需要加以注意。
首先要调查清楚二手房的产权范围、四址归属和使用情况；异产同幢的时候，需要查清房屋产权人的自有部分和共有部分以及相邻房屋的产权范围，避免在不清楚的情况下造成侵犯他人产权的尴尬情况出现。
丈量时需要注意的第二个问题是如何处理内墙、外墙的厚度。应该查清隔墙是共墙还是借墙，如果隔墙属于两户所共有，那么就称之为“共墙”；如果隔墙产权属于邻户所有，那么就称之为“借墙”。丈量的时候，如果是“共墙”，就应该测到墙体的中心线；如果是借墙，就只能够测到房屋的内墙面，千万不要包墙丈量，否则就会虚增面积。
测量二手房面积的时候，大多数情况下都要进行分段测量，这就会出现一个累积起来的误差问题。因此，在每次测量的时候最好将皮尺拉到终点为止，同时划清下一次的对线点，尽量减小误差。减小误差的另一个方法就是耐心的多测几次，一般来说，取几次的平均值要比一次测量所得的数值更准确可靠。当然，每次测量结果值之间的差异也不能相差太大，否则也一样有问题。如果边长在5米内，两次测量值之差就不能超过8厘米；如果边长在10米内，两次测量值之差就不能超过10厘米；如果边长在20米内，两次测量值之差不应超过11厘米；如果边长在30米内，两次测量值之差不应超过20厘米。
丈量二手房房间比较简便，如果要测量楼梯，则相对要复杂一些。应该按照楼梯的水平投影长度进行丈量。
如果二手房有夹层，除了丈量四周外框的边长外，还应该丈量层高，以使计算面积。
普通的二手房内部结构通常是长方形，丈量起来比较方便。但是也有一些二手房的内部结构是一种不规则的多边形，例如平行四边形、梯形等，可以把它尽可能地分解成三角形以便于丈量和进行计算。如果在拐角处有弧形，也只能尽可能地分解成三角形来进行丈量与计算。当然，请不要忘记加量墙厚。
最后提一下有关尺子的问题。在使用皮尺前最好能够核对一下，方法是用30米长的钢尺进行核准，如果两把尺子的误差大于10厘米，就需要进行调整才能使用。
二、如何分摊二手房的土地面积
除了建筑面积的分摊，还有一项面积需要计算与分摊：土地使用面积。
如果一个地号为一户人家产权独有，那么这户人家的使用土地范围包括房屋占地、天井、院落用地以及其他等。更常见的情况当然是许多户人家共同拥有一个地号，则每家每户的使用土地范围包括房屋占地、独用地、分摊的共同院落等部分。分摊要求分得开，也要合得起，各户使用土地面积的和应该等于这个地号土地的总面积。不过通常这两者之间总会有所出入，如果误差是在允许范围内，就必须要按各户的使用土地面积平差。
那么一块土地内的共用院落面积又该如何进行分摊呢？原则是按各户占有房屋建筑面积的比例来计算。下面介绍一个公式：
各户分摊的共同院落土地=该地号内共用的院落面积/该地号内房屋建筑总面积X各户房屋建筑面积
除了分摊共用院落面积之外，如果一幢房屋的产权归各户所有，那么使用土地面积分摊的一般原则也是按各户占有房屋建筑面积的比例来计算。公式如下：
各户分摊的土地使用面积=该幢房屋使用土地总面积/该幢房屋建筑总面积X各户房屋建筑面积。
三、如何计算二手房的建筑面积
二手房房间的使用面积相对而言比较容易测算，只需遵照如上的方法仔细地进行丈量，将房间里能够实际使用的面积全部丈量完毕，再用简单的面积公式即可求出。在实际中比较麻烦的问题是二手房建筑面积的测算，因为这部分面积住户并没有实际使用，或者并非住户单独使用，也会摊入其中。
依据标准，二手房房屋的以下构建部分需要被计算进建筑面积的范围：
如果是单层建筑物，则无论该建筑物有多少高度，都按一层计算。它的建筑面积应该按照建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。但是，如果单层建筑物内部又带有部分的楼层，也应计算建筑面积。
如果是高低联跨的单层建筑，需要单独计算建筑面积时，当高跨为边跨，那么就按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度，乘以勒脚以上外墙表面到高跨的中往外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨，那么就按照勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱边线的水平宽度计算。
当然，多层建筑物的建筑面积，就按各层建筑面积的总和计算，它的底层按照建筑物的外墙勒脚以上的外围水平面积计算，但要注意的是：从二楼开始，就需要按照外墙的外围水平面积计算。
以上介绍基本上是针对整幢二手房的建筑面积计算而言。当然，通常情况下能够买下整幢二手房的人并不多。如果一幢二手房是一户独有，该户的建筑面积自然就是整幢建筑面积的总和，不存在诸如分摊一类的问题。
如果有地下室、半地下室、地下仓库、地下停车场、地下商店以及相应出、入口建筑面积就按照上口外墙外围的水平面积计算。但请注意：不能包括采光井、防潮层和保护墙。
如果利用了用深基础作的地下架空层，并且层高超过2．2米，则按照架空层外围的水平面积的一半来计算建筑面积，但如果架空层是用坡地建筑物的吊脚做的，层高也超过2．2米，建筑面积就按照围护结构外围水平面积计算。
毫无疑问，每一幢建筑物都会有通过建筑物的通道、门厅、大厅，但不管这些部分有多高，都只能按照一层来计算建筑面积。如果大厅、门厅里面还有曲线优美但又难以计算的回廊，那么就按照回廊的水平投影面积来计算建筑面积。
此外，电梯井、提物井、垃圾道、管道井等都是建筑物绝不可少的部分，都要按建筑物的自然层数来计算建筑面积。
至于建筑物内的技术层，如果层高超过22米，也必须算入建筑面积。
如果有柱雨篷，按外围的水平面积来计算建筑面积;但请注意：如果是独立柱的雨篷，那就按顶盖的水平投影面积的一半来计算建筑面积。
和柱雨篷一样的情况还有：有柱的车棚、货棚、站台等，按照柱外围水平面积来计算建筑面积；但如果是单排柱或是独立柱，也只能按顶盖的水平投影面积的一半来计算。
有一些楼梯间、电梯、水箱、机房等部位会突出房屋面，这时需要按围护结构的外围的水平面积来计算建筑面积。突出墙外的还有门斗，也按照同一方法来计算。
算阳台的建筑面积需要按不同的类型分别计算。如果阳台是封闭式的，那么就按水平的投影面积计算建筑面积；但如果是凹阳台或者是挑阳台，那就只能按照阳台的水平投影面积的一半来计算建筑面积。注意；又是一半面积。
有些建筑物的走廊和檐廊是有顶盖和柱的，如果计算建筑面积，需要按照柱子的外边线水平面积计算；但如果没有柱子，就只能按投影面积的一半来计算。
同样的计算方法也适用于两个建筑物之间的架空通廊，如果上有顶盖，也是按照通廊的投影面积计算建筑面积；如果没有顶盖，也只能按照投影面积的一半来计算。
除了有室内楼梯，大部分建筑物还有室外楼梯。如果室外楼梯是用作主要通道或是用于疏散作用，都要按每层水平投影面积计算建筑面积，但是室内楼梯按照水平投影面积的一半计算建筑面积。
如果是跨越其他建筑物、结构物的高架单层建筑物，同样也按照水平投影面积计算。如果是多层建筑，按照自然层数计算。
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回答时间：2024-04-29 11:34
