《土地估价参数调查测算指引》中土地增值收率的测算技术路径主要包括市场比较法评估和区域平均地价测算两种方法。《指引》明确指出，评估机构在比较实例满足评估所需的情况下，应采用市场比较法评估方式来测算宗地所在区域的土地增值收益率。反之，区域平均地价测算方式则适用于政府部门确定当地的土地增值收益。
市场比较法评估方式主要包含以下步骤：筛选比较实例、测算比较实例的土地增值收益率、选取比较因素因子、根据比较因素因子修正确定土地增值收益率。在进行比较实例选择时，主要依据江门市蓬江区同类型已成交的地块。通过分析比较实例的土地增值收益率，并选取估价期日、交易情况、交易方式、区域因素和个别因素等比较因素因子，将各比较实例土地增值收益率修正后，采用简单算术平均值作为待估宗地的土地增值收益率，计算结果为77.32%。
区域平均地价测算方式主要包含以下步骤：确定测算单元、确定区域平均出让土地使用权价格、确定区域平均划拨土地使用权价格、计算确定土地增值收益率。在确定出让土地使用权价格时，参考公示地价、土地交易市场等数据，选取近期同区域类似出让地块成交的数据作为出让土地使用权价格。在确定划拨土地使用权价格时，考虑土地取得成本、土地征收案例等，通过计算得出评估测算单元划拨土地使用权价格。将上述结果代入《指引》中规定的公式，计算得出土地增值收益率为48.92%。
通过对比两种测算路径下土地增值收益率，可以发现市场比较法评估方式与待估宗地存在一定差异，而区域平均地价测算方式更具现势性，且区域相似度更高，其结果更趋合理。因此，在实际应用中，估价师需结合当地公示地价、市场交易状况等，合理选取适合的增值前后地价来源及测算路径，以保障测算结果科学、客观、合理。
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回答时间：2025-01-19 21:00
