大壮名城:高调过后的尴尬,已在偷偷祢补经验的不足

大壮名城：过后的尴尬与补救

大壮名城，黄埔科学城板块的瞩目之作，在2019年10月27日开盘，以其约5.7万元/㎡的单价，创下了黄埔洋房价格新高。这一震撼之举不仅吸引了市场的瞩目，甚至引发了一番讨论，部分好户型单价的显著优势使其成为焦点，也使得周边小区乃至天河、番禺等区域的楼盘借此话题抢客。暹岗旧村改造项目作为黄埔区2017年的重点工程之一，也是广州市2017年11个重点城市更新项目之一，其在科学城核心区域的地位不言而喻。

开盘当日，大壮名城首推7栋，共180套房源。然而，首推整体去化率仅七成，显示出市场的谨慎与挑战。经过近8个月的消化，该项目的销售情况如何？让我们一探究竟。

首先，大壮名城的楼盘信息清晰而全面，包括开发商、建筑面积、占地面积、容积率、绿化率、在售楼栋、户型面积、车位配比、均价、物业费、物业公司、开盘日期等。此外，大壮名城作为大壮集团响应“东进”战略打造的200万平方米大盘，位于开创大道和开泰大道交汇处，周边交通便利，拥有三地铁环绕优势，通达珠江新城、新塘TOD、中新知识城等区域。

大壮名城的区位优势显著，位于科学城板块，是广州市东部发展战略的中心区域，高新技术产业的聚集地。科学城已汇聚1000多家高科技企业，吸纳了LG、视源电子、多益网络、雪松控股、创维等国内外知名企业。未来，科学城将从现有37.47平方公里扩展至144.65平方公里，成为广州产值贡献最大、增长动力最强、高端要素最为密集的总部经济带。

在多维视角的展示中，大壮名城不仅拥有三地铁环绕的便捷交通，还临近中山大学附属第三医院岭南医院，提供优质的医疗保障。商业配套方面，项目自建大壮国际广场，下楼可达万达广场，购物便利。周边市政配套齐全，出行便捷。环境方面，项目周边环绕多个市政公园，绿化资源丰富。文化方面，宝能国际体育演艺中心附近经常举办演唱会，为业主提供丰富的文化娱乐体验。

然而，大壮名城的实际定价存在虚高，开盘时的市场表现反映出了供求关系的转变。教育配套方面，大壮名城引进了华南师范大学附属黄埔实验学校，提供幼儿园至初中的一体化教育。医疗、商业、环境与文化配套的完善，使得大壮名城在科学城区域内具有显著优势。

从小区环境来看，大壮名城一期分为复建区和融资区，对外销售的A区11栋33层的高层住宅，其容积率和绿化率分别为4.5和33%，楼栋密度较大，可能影响居住舒适性。部分楼栋靠近垃圾站、肉菜市场和开泰大道，存在异味和噪音影响。LG Display广州OLED工厂位于项目东边，直线距离约1.4公里，该工厂计划今年第二季度投产，对居民可能产生一定影响，需要进一步观察。

户型设计上，大壮名城开盘首推的74-121m²两至四房户型，选择较为丰富。大部分户型设计方正，南北对流，采光面广，视野开阔，居住舒适度较高。但部分户型的厅和厨房较小，可能影响居住体验。下一期加推的楼栋大概率会有以下4个户型供购房者选择。

大壮名城的经验不足体现在集团房产开发历史较短，以及大壮国际广场的物业管理服务较差。名字的土味也成为了网络上被吐槽的原因之一。不利因素包括对面麦普科技公司可能对居民产生的影响，以及LG Display广州OLED工厂投产后可能对周边居民的影响。最近，大壮名城推出优惠活动，提高装修标准，成交送全屋品牌空调，成交价格有所下降。

总体而言，大壮名城的小面积户型适合刚需客户，大面积户型则适合偏改善型客户，特别是注重地铁和学位房的购房者。科学城区域的优越位置和配套能满足购房者对生活品质的需求。在选择大壮名城时，购房者需综合考虑项目的价格、定位以及周边环境因素。

在此过程中，大壮名城的销售策略和定价策略需进一步优化，以更好地吸引市场关注和消费者选择。随着市场和消费者需求的不断变化，大壮名城在未来的发展中需要继续提升产品和服务质量，以应对竞争激烈的房地产市场。

通过上述分析，大壮名城在科学城板块的定位清晰，具有显著的区位优势和配套优势。然而，市场表现和消费者反馈揭示了项目在定价策略、产品设计、物业管理等方面的经验不足，需要在未来的运营和发展中加以改进和提升。大壮名城通过不断学习和调整策略，有望在房地产市场中找到更稳固的位置，为消费者提供更优质的产品和服务。

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