商办项目和住宅项目的区别?

1、商办项目与住宅有什么区别？

第一本质区别是土地性质不一样，住宅全部是住宅用地，商办项目一般是办公或商业用地。*想控制一个区域发展，一个基础的办法就是控制土地性质。*打造的居住区一般以批住宅用地为主，*着重打造的商务区一般以办公商业用地为主，因为涉及到产业导入，商业办公用地地价一般低于住宅用地，这也是商办项目价格低于住宅的主要原因之一。

第二是产权年限不同，这个产权是土地使用年限，建筑物产权是永久的。住宅一般都是70年产权，这个产权以拿地时间开始算，所以市内有些住宅项目交房时仅有40，50年产权。办公立项的商办项目产权为50年，商业立项的商办项目产权为40年。建设用地到期要自动续期，不过要补一部分土地出让金。对于土地出让金的额度，目前没有统一*规定。目前温州和深圳都出现过土地产权到期的情况，续期20年的土地出让金均控制在房价1%以内。不过话又说回来，目前中国普通建筑设计使用寿命都是50年也住不了70年，商办项目在产权时间上基本不存在劣势。

第三是居住体验不同。住宅一般都是封闭式管理，人车分流，纯板楼设计，部分户型还能做到南北通透，居住体验较好。商办项目一般都是办公楼式设计，开放式社区，梯户比较多，很难做到南北通透。不过由于刚需住宅越来越少，对商办项目需求越来越强烈，市场上出现了很多品质与住宅类似的商办项目，商办项目与住宅的居住体验差距越来越小。

第四是商办项目水电费物业费都高于住宅且一般不通燃气。民水3块钱每吨，民电4-5毛每度，商水7块每吨，商电1.1-1.2元每度，据统计，四口之家，一年时间商办项目水电费比住宅贵3000块钱左右，十年才3万块钱，与房价比起来，完全可以忽略不计。因为商办项目户型小，每个月3-5块的物业费也不高。商办项目的客群一般都是年轻人，就算买了通燃气的商办项目，真正会自己做饭的有几个。

第五是转手时多一个土地*，税率如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
不过现在在上海二手房交易过程中，几乎80%都采用做低甚至做平价格的方式避税。只要做低或者做平，土地*也能规避掉。

第六，商办项目首付比例高，利率上浮10%。这可能是商办项目唯一真正的缺点了。不过同区域的房子，住宅的35%首付也比商办项目的50%高。

2、商办项目的优势

第一，价格便宜。由于开发商拿地价低，商办项目价格一般是同区域住宅的50%-80%左右。

第二，购房和贷款*比住宅项目宽松。

第三，商办项目位置一般比较好。受益于*的产业支持*，办公用地一般交通便利，商办项目一般都处于地铁周边或者交通干道周边。对于急需购房自住的上班族来讲，买个价格便宜位置又好的商办项目才能发挥效益。

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