关于商品房买卖合同中的本约与预约的区分，尤其是在“意向书”、“认购书”等协议形式中，司法实践中往往面临较大的困扰。《买卖合同司法解释》第2条确认了预约合同的效力和违约责任，但并未明确区分预约与本约的标准。因此，法官和律师在实际操作中往往直接将这些协议认定为预约合同，这种做法不仅简化了法律程序，但也容易导致不诚信现象，损害当事人的信赖利益。
在商品房买卖中，有三种主要合同类型：预约合同、预售合同和买卖合同。本文中，预约特指商品房预约合同，而本约则指预售合同和买卖合同。本文尝试探讨如何区分预约与本约，以及实践中常见的纠纷类型，法官的判断标准，以及如何改进当前的混乱局面。
预约与本约的区分在学理上具有重要意义。首先，是否具有设定具体法律关系的意图是关键。预约合同只需约定订立本约合同的意思表示，无需详细内容；而本约合同则是为了设定具体法律关系而订立。
其次，合同内容不同。预约合同的主要目的是为了订立本约合同，不包含具体的债权债务关系；而本约合同内容较为详细，当事人可以基于本约合同请求对方给付。
此外，违反本约合同的责任后果不同。预约合同不会就违反本约合同的责任问题达成合意，而本约合同通常都要明确约定违约责任。法院在审理此类案件时，往往会根据当事人的意思表示来确定合同性质。
从最高院的两个公报案例来看，张励案和成都讯捷案分别体现了不同阶段的审理路径。张励案中，法院主要依据合同是否具备商品房买卖合同的主要内容来判断，而成都讯捷案则更强调当事人的意思表示。
实践中，大多数法院采取极简主义，直接认定涉案合同为预约合同，缺乏充分的说理。一些法院单纯根据是否具备买卖合同的主要条款来判断，而另一些则要求具备主要条款及实际履行条件。这些不同的路径导致了司法实践中的一致性和准确性问题。
为解决这一问题，法官应当抛开概念法学的束缚，直接从意思表示的角度来论证合同中当事人的权利义务内容。这样可以充分地说理，增强当事人的信服力，减少同案不同判的现象。
综上所述，通过对案例的整理分析，我们发现法官在撰写判决理由时往往缺乏对合同性质的深入分析。因此，法官在认定为涉案合同是否为预约的基础上，更进一步论证当事人之间的真正意思表示，是解决这一问题的关键。
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回答时间：2025-03-15 06:23
