上海因疫情影响，封控2月有余，房屋买卖签约、付款、过户、交房等多个环节势必受到影响，这一问题引发了一系列的争议和解决途径，以下是从法律角度对相关焦点问题的讨论。
首先，若双方签署了房屋买卖预约合同或居间协议，因疫情未能及时签署正式的房屋买卖合同，若确因疫情导致无法继续履行合同，且双方未能就正式合同达成一致，可以主张解除预约合同并返还定金。但如果只是因疫情耽误了原约定的签约时间，应重新约定时间，不能以此为由解除预约合同。
其次，买方因疫情导致延迟付款，卖方能否主张违约赔偿或解除房屋买卖合同？根据上海高院最新指导意见，金钱给付义务通常不会因疫情或疫情防控措施受到影响，一般不支持以不可抗力为由减轻或免除责任。除非有证据证明确实存在特殊情况，因疫情妨碍了支付，例如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、在线转账限额无法按时支付等。
如果因疫情导致买家房贷延迟审批，该如何处理？付款是买方的义务，应通过合理的安排解决支付方式问题。若买卖双方已确定通过担保贷款支付房款，因疫情导致贷款审批延迟的，法院一般认为贷款延迟属不可归责于双方的原因，不支持解除合同或违约赔偿。
若因疫情导致卖方延迟交房，买方能否主张违约责任或解除房屋买卖合同？最高院相关指导意见指出，若疫情或疫情防控措施导致卖方不能按照合同约定的期限交付房屋，或导致买方不能按时支付购房款，请求解除合同并要求对方承担违约责任，法院不予支持。但当事人请求变更履行期限的，法院会根据实际情况，结合公平原则进行变更。除非疫情导致合同目的无法实现。
若疫情后房价大跌，卖方能否主张降低房款？如果存在因疫情导致交易房屋市场价格大幅下跌的情况，可以根据民法典533条的情势变更规则，与对方协商变更或解除合同。
如果疫情导致房屋未能及时办理过户，如何处理？若疫情前就因一方原因未能及时办理过户手续的，违约方应承担违约责任；若疫情导致，则应在疫情结束后，及时配合办理。
在处理此类纠纷时，法院会首先审查违约行为是否确属疫情所致，其次看双方是否采取了补救措施。若首付款金额不大，且非通过银行贷款支付，主张因疫情延迟支付一般不会得到法院支持。总体而言，若双方秉持公平原则和诚实信用原则，则大多数争议都能顺利解决。
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回答时间：2025-03-13 15:23
