经适房是什么 经济适用房转商品房流程

经济适用房是什么

经济适用住房（简称：经适房）是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。这种住宅通过国家统一下达计划，并通常采用行政划拨的方式获得土地，免除了土地出让金。在其他费用方面，经适房享受减半征收的优惠，其售价由政府指导定价，遵循保本微利的原则。与普通商品房相比，经适房具有经济性、保障性和实用性三大特征，是一种具备社会保障性质的商品住宅。

经济适用房在其他国家和地区通常被称为公共房屋。在中国香港称为居者有其屋，中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅，而新加坡则称为组屋。

经济适用房买卖

经济适用房旨在解决中低收入家庭的住房问题。这类住房成本较低，主要是因为建设时减免了部分工程报建费用。目前，购买经济适用房需满足年收入不超过6万元的家庭，且需具有当地户口。购买经适房后，必须等待五年才能上市交易，期间购房人拥有有限产权。若需提前转让，需由住房储备机构按照当时的同类经适房价格进行回购。

经济适用房转商品房前提条件

转换为商品房的前提是经适房已满五年。购房时的契税发票日期或房产证发放日期是关键，通常契税日期会比房产证早一年左右。因此，只要契税日期满五年即可。未满五年，即使预约也不允许。

经济适用房转商品房所需材料

转为商品房所需材料包括：户口本、双方身份证及复印件（至少三张）、结婚证（若转让给年龄较大的父母，无结婚证可用户口本证明夫妻关系）、经济适用房买卖合同原件或复印件、房本中的户型图和房屋登记表各两张（登记表需隐去所有权人名字）、已缴纳的综合低价款证明（蓝色纸）和契税证明及其复印件、房本及复印件。

经济适用房转商品房流程

1. 门口咨询台领取网签号；

2. 到窗口排队等待叫号进行网签。可先去窗口索取存量房买卖合同信息表并填写相关信息；

3. 网签后，前往咨询台领取2份表格（个人销售已购住房涉税申报核定表 5年以上家庭唯一生活用房证明），用于缴纳契税；

4. 缴纳契税；

5. 拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号；

6. 交纳土地出让金；

7. 登记过户排号等待办理过户；

8. 办理登记过户后，10个工作日后由买方取房本。

经济适用房转商品房所需费用

1. 土地出让金：依据国家、省相关规定执行；

2. 所得收益缴纳：由卖方缴纳。根据成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

3. 印花税：0.1%，买卖双方各承担一半；

4. 契税：1.5%，由买方缴纳。

注意事项

变更性质（经改商）需补交综合地价款，但必须在夫妻、父子直系亲属间变更，契税先交后返还，返还时间在15天至三年之间。夫妻间变更名字经改商后，再变更回来只需85元工本费，无其他税费。经改商后，房本拟在变回原所有权人的，再次买卖交易方式费用最低。因无价差，不满5年，5.5%营业税（买入价＝卖出价）为0；所得税按增值20%计算也为0，故只需缴纳1.5%契税。

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